Vender tu casa es una decisión importante, no es algo que se haga todos los días, sea cuál sea el motivo por el que se haga. En Solerahogar Inmobiliaria queremos ayudar a todos los que estén en esa situación, aclarándoles un poco cuáles son los impuestos que hay que afrontar al vender una casa en la provincia de Cádiz. Saber de antemano que y cuánto hay que pagar de impuestos, pueden ayudarte a decidir el precio de venta y el margen con el que cuentas para negociar. Es importante resaltar que hay muchos factores que influyen en su cálculo, y hay que tener en cuenta numerosos factores específicos de cada operación.
Obvia decir que el Sistema Tributario Español es uno de los más complejos del Mundo, con multitud de casuísticas, interpretaciones y jurisprudencias.
En Solerahogar inmobiliaria contamos con un equipo de profesionales con los que podéis contar para asesoraros y guiaros a través de todo el proceso de venta de vuestra vivienda.
A continuación, vamos a mostrarte los impuestos que tendrás que pagar al vender tu casa y, explicarte en qué consiste cada uno de ellos.
Plusvalía Estatal
La Plusvalía Estatal, también conocida como Plusvalía de Hacienda o Plusvalía relativa al IRPF, es un impuesto que se paga por la “supuesta ganancia” que obtenemos con la venta de nuestra casa. Hablamos de “supuesta ganancia” debido a que pueden producirse diferentes situaciones en las que realmente no obtienes unas ganancias y de las que hablaremos más adelante. No hay que confundirla con lo que coloquialmente se denomina “plusvalía municipal”, de la que hablaremos algo más adelante.
¿Cómo se calcula?
Para calcularlo, se aplica un porcentaje a la diferencia entre el valor de venta y el de compra.
Valor de compra
Para saber cuál es el valor de compra que la AEAT (Agencia tributaria) utiliza para el cálculo de la plusvalía tenemos que seguir los siguientes pasos.
- Al importe de compra que aparece en las escrituras de la vivienda, que posteriormente vamos a vender, debemos sumarle todos los demás gastos generados por la compra: los impuestos y otros gastos como pueden ser los de gestoría, notaría, etc. En otro post os hablaremos más detalladamente de estos otros gastos.
- Puede que algunos se pregunten si se tiene en cuenta la variación de precios en el mercado inmobiliario. La respuesta es sí. Para intentar compensar la variación de los niveles de precios se aplica un coeficiente, aunque no lo corrige del todo. Si la casa que vas a vender la adquiriste antes de 2014, debes aplicarle el coeficiente del año que le corresponda. La Agencia Tributaria nos aporta la siguiente tabla para el cálculo:
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Valor de venta
El valor de venta se calcula restándole al importe de venta que aparece en las escrituras, todos los gastos derivados de la venta que le corresponden al vendedor. Uno de estos gastos es la plusvalía municipal, la cual también explicaremos en este artículo. Aquí cabe meter también la factura por servicios inmobiliarios.
¿Quién tiene que pagar?
La venta de la casa siempre hay que reflejarla en la declaración del IRPF (Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas), ya que existe expresamente para gravar las ganancias patrimoniales y, la venta de la vivienda está considera como tal.
Ahora vamos con las buenas noticias. Estarán exentas de incluir la venta de la casa en su declaración de la renta, todas aquellas personas que se encuentren en algunas de las siguientes situaciones:
Vivienda habitual
Si destinas el importe de la venta, siempre y cuando la vivienda vendida sea la habitual, a la compra de otra casa y cumples con los siguientes requisitos, estarás exento de pagar el IRPF.
- El importe de la venta se utiliza para la compra de otra vivienda habitual. En el caso de que sólo utilices una parte de las ganancias, el resto sí tendrás que declararlo.
- Para estar exento de pagar el IRPF, la compra o rehabilitación de la vivienda habitual tiene que hacerse en dos años antes o después de la transmisión como máximo.
- Si utilizas las ganancias para una construcción, tienes el mismo plazo que en el caso anterior para finalizarla.
- Si al vender tu vivienda, lo haces por un precio menor del que la compraste, estás exento de declarar la venta. En este caso estaríamos hablando de una Minusvalía Patrimonial. Por eso al principio del apartado hablábamos de “supuestas ganancias”, porque hay casos en los que éstas no se producen. Otro de los casos en los que no se puede decir que existan unas ganancias es cuando se produce una dación en pago, de la que hablaremos en el siguiente apartado.
Dación en pago
Gracias a una reforma fiscal realizada en el 2014, todas aquellas personas que entreguen su vivienda a cambio de liquidar una deuda o una hipoteca, no tendrán que incluir la venta de la casa en su declaración del IRPF.
Esta exención también se aplica en los casos de ejecución hipotecaria.
Mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años y quieres vender tu vivienda habitual estás exento de incorporar las ganancias en el IRPF. En los casos en los que existe más de un propietario, si éste es menor de 65 años estará obligado a declararlo.
Si el objeto de la venta es una segunda residencia, una nave o una plaza de garaje, para estar exento deben de cumplirse las siguientes condiciones:
- Reinvertir todas las ganancias obtenidas de la venta en una renta vitalicia.
- Hacerlo en un plazo de, máximo, 6 meses.
- La cantidad no puede superar los 240.000 €.
¿Cuánto tengo que pagar?
Se trata de un tipo progresivo que va del 19% al 23% en función de las ganancias que hayas obtenido por la venta del inmueble. Si miras la siguiente tabla podrás hacer un cálculo aproximado de lo que te correspondería pagar:
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IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que tiene que pagar todo aquel que es dueño de una vivienda.
El vendedor de la vivienda debe hacerse cargo del pago del recibo del IBI siempre y cuando corresponda al año natural al que estemos. No está obligado a pagar el del año siguiente, por muy cerca que nos encontremos, eso le correspondería al comprador.
Por ejemplo, el pago del recibo del IBI del año 2019, le corresponde al que fue el propietario de la vivienda el día 1 de enero del año 2019, sin importar a qué fecha se produzca la compraventa del inmueble.
Hay que tener cuidado porque cada provincia tiene una fecha distinta para pagar este impuesto. Puede ocurrir el caso de que tengas que pagar el IBI un mes después de haber vendido la casa. Para que tengáis una idea, en Cádiz el primer pago es del 15 de abril al 15 de junio y segundo pago del 1 de octubre al 30 de noviembre.
Plusvalía Municipal
La Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU), es un tributo que grava el aumento del valor de una cosa, especialmente un inmueble, debido a la transmisión de la propiedad. En este caso, se trata de un pago que se realiza al ayuntamiento correspondiente por el aumento del valor del suelo urbano debido a la transmisión de la propiedad.
A diferencia de la plusvalía estatal, la municipal no se calcula por las ganancias obtenidas del precio de venta menos el precio de compra. El impuesto que se paga se calcula por el aumento del valor catastral del suelo.
Normalmente con el paso del tiempo el suelo se revaloriza, es decir, aumenta su valor, aunque los precios de las viviendas suban o bajen. Existen algunos casos en los que el suelo ha perdido valor, por lo que se producen pérdidas cuando se transmite la propiedad. En estos casos no estás obligado a pagar el impuesto y, aunque hay algunos ayuntamientos que igualmente te la cobran, puedes reclamarla. En Solerahogar por supuesto tenemos en cuenta esos factores previos, como importes de adquisición previo, tiempo transcurrido, etc., e intentamos asesorar de la mejor forma posible para que el cliente cuente con un precálculo de gastos, de la forma más favorable posible.
¿Cómo se calcula?
Antes de calcular la plusvalía necesitas saber 3 cosas:
- El valor catastral actualizado: Para saber cuál es el valor catastral del suelo de tu vivienda puedes acudir a la oficina del catastro de tu municipio o simplemente mirarlo en el último recibo del IBI que abonaste.
- La escritura de compraventa: Necesitas saber exactamente cuándo compraste la vivienda ya que este impuesto se paga por años completos.
- El tipo impositivo del ayuntamiento correspondiente y los coeficientes de incremento de la tabla que te dejamos a continuación:
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En el Ayuntamiento de Jerez, por ejemplo, el tipo impositivo es del 30%.
Ahora sólo tenemos que multiplicar el coeficiente de incremento por el número de años completos que hemos sido propietarios de la casa, por el valor catastral del suelo y por el tipo impositivo.
En Solerahogar esperamos haberos ayudado y resuelto las dudas, pero si aún os queda alguna, dejadnos un comentario o poneros en contacto con nosotros, estaremos encantados de ayudaros con la venta de vuestra vivienda.
