Vender tu casa es una decisión importante, no es algo que se haga todos los días, sea cuál sea el motivo por el que se haga. En Solerahogar Inmobiliaria queremos ayudar a todos los que estén en esa situación, aclarándoles un poco cuáles son los impuestos que hay que afrontar al vender una casa en la provincia de Cádiz. Saber de antemano que y cuánto hay que pagar de impuestos, pueden ayudarte a decidir el precio de venta y el margen con el que cuentas para negociar. Es importante resaltar que hay muchos factores que influyen en su cálculo, y hay que tener en cuenta numerosos factores específicos de cada operación.
Obvia decir que el Sistema Tributario Español es uno de los más complejos del Mundo, con multitud de casuísticas, interpretaciones y jurisprudencias.
En Solerahogar inmobiliaria contamos con un equipo de profesionales con los que podéis contar para asesoraros y guiaros a través de todo el proceso de venta de vuestra vivienda.
A continuación, vamos a mostrarte los impuestos que tendrás que pagar al vender tu casa y, explicarte en qué consiste cada uno de ellos.
Plusvalía Estatal: el IRPF
El primero es el que todos conocemos como la plusvalía estatal, que es el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Este impuesto grava la ganancia patrimonial de los usuarios que obtienes de la venta. Es decir, la diferencia entre lo que te costó y el valor por el que vendes.
La Plusvalía Estatal, también conocida como Plusvalía de Hacienda o Plusvalía relativa al IRPF, es un impuesto que se paga por la “supuesta ganancia” que obtenemos con la venta de nuestra casa. Hablamos de “supuesta ganancia” debido a que pueden producirse diferentes situaciones en las que realmente no obtienes unas ganancias y de las que hablaremos más adelante. No hay que confundirla con lo que coloquialmente se denomina “plusvalía municipal”, de la que hablaremos algo más adelante.
¿Cómo se calcula?
Para calcularlo, se aplica un porcentaje a la diferencia entre el valor de venta y el de compra.
Se calcula aplicando un porcentaje a la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra):
- Valor de adquisición: el precio de compra que figura en las escrituras, más los gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, etc.) y las inversiones o mejoras acreditadas con factura. Para viviendas adquiridas antes de 1994 pueden aplicarse los coeficientes reductores (de abatimiento) del régimen transitorio, con el límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión.
- Valor de transmisión: el precio de venta que figura en las escrituras, menos los gastos de la venta que corresponden al vendedor, como la plusvalía municipal, la factura de la inmobiliaria o el certificado energético.
La Agencia Tributaria nos aporta la siguiente tabla para el cálculo:
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Exenciones
En algunos casos no tendrás que tributar por esta ganancia:
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual, dentro de un plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
- Ventas con pérdida: si vendes por un valor inferior al de compra, hay una minusvalía patrimonial y no se paga IRPF por la venta (además, esa pérdida puede compensarse con otras ganancias del ahorro).
- Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual del deudor.
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: la ganancia está totalmente exenta. Si hay varios propietarios, el copropietario que no haya cumplido los 65 años sí debe declarar su parte.
- Mayores de 65 años que venden una segunda residencia, nave o plaza de garaje: la ganancia puede quedar exenta si reinvierten todo lo obtenido en una renta vitalicia en un plazo máximo de 6 meses, con un límite de 240.000 €.
Tipo aplicable
La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con una escala progresiva por tramos que, en 2026, es la siguiente:
| Ganancia patrimonial | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Al ser una escala por tramos, cada porción de la ganancia tributa a su propio tipo: una ganancia de 60.000 €, por ejemplo, no tributa íntegra al 23 %, sino los primeros 6.000 € al 19 %, los siguientes 44.000 € al 21 % y los 10.000 € restantes al 23 %. La venta se declara en la campaña de la renta del año siguiente (una venta de 2026 se declara en la renta de 2027).
¿Quién tiene que pagar?
La venta de la casa siempre hay que reflejarla en la declaración del IRPF (Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas), ya que existe expresamente para gravar las ganancias patrimoniales y, la venta de la vivienda está considera como tal.
Ahora vamos con las buenas noticias. Estarán exentas de incluir la venta de la casa en su declaración de la renta, todas aquellas personas que se encuentren en algunas de las siguientes situaciones:
Vivienda habitual
Si destinas el importe de la venta, siempre y cuando la vivienda vendida sea la habitual, a la compra de otra casa y cumples con los siguientes requisitos, estarás exento de pagar el IRPF.
- El importe de la venta se utiliza para la compra de otra vivienda habitual. En el caso de que sólo utilices una parte de las ganancias, el resto sí tendrás que declararlo.
- Para estar exento de pagar el IRPF, la compra o rehabilitación de la vivienda habitual tiene que hacerse en dos años antes o después de la transmisión como máximo.
- Si utilizas las ganancias para una construcción, tienes el mismo plazo que en el caso anterior para finalizarla.
- Si al vender tu vivienda, lo haces por un precio menor del que la compraste, estás exento de declarar la venta. En este caso estaríamos hablando de una Minusvalía Patrimonial. Por eso al principio del apartado hablábamos de “supuestas ganancias”, porque hay casos en los que éstas no se producen. Otro de los casos en los que no se puede decir que existan unas ganancias es cuando se produce una dación en pago, de la que hablaremos en el siguiente apartado.
Dación en pago
Gracias a una reforma fiscal realizada en el 2014, todas aquellas personas que entreguen su vivienda a cambio de liquidar una deuda o una hipoteca, no tendrán que incluir la venta de la casa en su declaración del IRPF.
Esta exención también se aplica en los casos de ejecución hipotecaria.
Mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años y quieres vender tu vivienda habitual estás exento de incorporar las ganancias en el IRPF. En los casos en los que existe más de un propietario, si éste es menor de 65 años estará obligado a declararlo.
Si el objeto de la venta es una segunda residencia, una nave o una plaza de garaje, para estar exento deben de cumplirse las siguientes condiciones:
- Reinvertir todas las ganancias obtenidas de la venta en una renta vitalicia.
- Hacerlo en un plazo de, máximo, 6 meses.
- La cantidad no puede superar los 240.000 €.
¿Cuánto tengo que pagar?
Se trata de un tipo progresivo que va del 19% al 23% en función de las ganancias que hayas obtenido por la venta del inmueble. Si miras la siguiente tabla podrás hacer un cálculo aproximado de lo que te correspondería pagar:
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IBI (Impuestos sobre bienes Inmuebles)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que tiene que pagar todo aquel que es dueño de una vivienda.
El vendedor de la vivienda debe hacerse cargo del pago del recibo del IBI siempre y cuando corresponda al año natural al que estemos. No está obligado a pagar el del año siguiente, por muy cerca que nos encontremos, eso le correspondería al comprador.
Por ejemplo, el pago del recibo del IBI del año 2026, le corresponde al que fue el propietario de la vivienda el día 1 de enero del año 2026, sin importar a qué fecha se produzca la compraventa del inmueble.
Hay que tener cuidado porque cada provincia tiene una fecha distinta para pagar este impuesto. Puede ocurrir el caso de que tengas que pagar el IBI un mes después de haber vendido la casa. Para que tengáis una idea, en Cádiz el primer pago es del 15 de abril al 15 de junio y segundo pago del 1 de octubre al 30 de noviembre.
En Cádiz, el pago del IBI se divide normalmente en dos periodos a lo largo del año, cuyos plazos exactos fija y publica cada año el ayuntamiento correspondiente, por lo que conviene consultar el calendario del contribuyente de tu municipio.
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
La Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU), es un tributo que grava el aumento del valor de una cosa, especialmente un inmueble, debido a la transmisión de la propiedad. En este caso, se trata de un pago que se realiza al ayuntamiento correspondiente por el aumento del valor del suelo urbano debido a la transmisión de la propiedad.
A diferencia de la plusvalía estatal, la municipal no se calcula por las ganancias obtenidas del precio de venta menos el precio de compra. El impuesto que se paga se calcula por el aumento del valor catastral del suelo.
Normalmente con el paso del tiempo el suelo se revaloriza, es decir, aumenta su valor, aunque los precios de las viviendas suban o bajen. Existen algunos casos en los que el suelo ha perdido valor, por lo que se producen pérdidas cuando se transmite la propiedad. En estos casos no estás obligado a pagar el impuesto y, aunque hay algunos ayuntamientos que igualmente te la cobran, puedes reclamarla. En Solerahogar por supuesto tenemos en cuenta esos factores previos, como importes de adquisición previo, tiempo transcurrido, etc., e intentamos asesorar de la mejor forma posible para que el cliente cuente con un precálculo de gastos, de la forma más favorable posible.
¿Cómo se calcula?
El sistema de cálculo cambió por completo tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021. Desde entonces conviven dos métodos, y el contribuyente puede elegir el que resulte más favorable:
- Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia (coeficientes máximos fijados por el Estado, iguales en toda España) y, sobre ese resultado, se aplica el tipo impositivo de tu ayuntamiento (con un máximo legal del 30 %).
- Método real: se parte de la ganancia real del suelo (precio de venta menos precio de compra) y se le aplica el porcentaje que representa el valor del suelo sobre el valor catastral total del inmueble; a esa base se le aplica el mismo tipo municipal.
El ayuntamiento aplica por defecto el método que resulte más barato, pero conviene revisar ambos y, si interesa, solicitar expresamente el método real en la autoliquidación.
Una novedad importante respecto a años anteriores: si no ha habido incremento de valor del suelo (por ejemplo, si vendes por un precio igual o inferior al de compra), la operación no está sujeta al impuesto y no hay que pagarlo, siempre que puedas acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento dentro del máximo legal del 30 %. A modo de ejemplo, el Ayuntamiento de Jerez de la Frontera aplica un tipo del 30 %.
En el Ayuntamiento de Jerez, por ejemplo, el tipo impositivo es del 30%.
Ahora sólo tenemos que multiplicar el coeficiente de incremento por el número de años completos que hemos sido propietarios de la casa, por el valor catastral del suelo y por el tipo impositivo.
En Solerahogar esperamos haberos ayudado y resuelto las dudas, pero si aún os queda alguna, dejadnos un comentario o poneros en contacto con nosotros, estaremos encantados de ayudaros con la venta de vuestra vivienda.
